常見問題

我們服務範圍涵蓋台中、彰化、南投、苗栗、嘉義五縣市。基於建築法規各縣市差異與工程現場掌控品質的考量，台北、新北、桃園、新竹、花蓮、台東、外島目前不接案。

設計費是繪製圖面、做 3D、選建材的費用（每㎡ 2,000 元起）。監造費是建築師到現場核對圖面與施工的費用（每㎡ 1,000 元起，依法律必要）。監工費是工地現場督導與工班協調的費用（總工程費 10%）。三者各做各的事、各自計價。

可以，但要評估結構介入程度與基地是否容許。外掛電梯多半要申請雜項工作物執照與變更使用執照；內裝電梯則涉及結構審查。建議透過 LINE 提供地址與現況照片，我們做初步可行性評估。

可以。建築基地相關法規初步分析報告每份 30,000 元起，會評估建蔽率、容積率、建築線、畸零地、特殊限制等。如果之後正式委託設計，這筆評估費可從設計費扣抵。詳見自地自建頁面的「在你買地之前」章節。

可以。我們的設計合約跟工程合約是分開的，你可以只委託設計階段。設計圖完整後，你拿著去比價、發包、自己監工都行。如果之後需要監工服務再另外簽。

健身房通常屬於 D-3 類組，與一般 G-2 商業使用不同類組，依規定須辦理變更使用執照。涉及樓地板載重、消防避難、無障礙等議題，建議裝修前先評估。

視審查單位排程與案件複雜度，一般 2-6 個月。涉及消防、無障礙改善計畫的會延長。

基本案件約 40 萬元起（不含相關專業技師費用）。簡單變更接近這價格，涉及消防避難計畫、無障礙改善、結構審查的會疊加。

先別急。多數情況可以補申請（補竣工圖 + 變更使用），但要在發函的改善期限內處理。建議透過 LINE 傳發函公文與現況照片，我們評估能否補救。

視原使照核准內容。法停原則上要保持開放空間，但部分案件可在建管法規許可範圍內加捲門或留通風口的半封閉設計。會涉及變更使用 + 雜項工作物審查，每件條件不同。

騎樓有公共通行責任，一般不建議變車庫；若騎樓非屬公用步行範圍且能符合法定空地分配，部分案件可行。要先評估都市計畫使用分區與基地條件。

通常要：(1) 變更使用執照（住改補習或商辦改補習），(2) 室內裝修許可（消防、避難、衛生），(3) 教育局立案。我們協助 (1)+(2)；立案是教育局業務，可協助文件整備。

會。已抵押的住宅變更為商業類組，貸款銀行可能要求重新評估或調整利率。建議事前跟貸款行確認。

不一定。需要先確認土地分區、建蔽率、容積率、建築線等是否符合。部分基地可能僅能辦理雜項工作物或被認定為違建必須拆除。建議透過 LINE 傳地址與照片，做初步可行性評估。

可申請「補申請核發執照（舊有合法建築）」，每件 40 萬元起。需提供土地謄本、現況測繪、結構評估等資料。

取得雜項執照或建築執照後，就有合法依據申請水電。實際接通流程跟自來水公司、台電對接，通常 1-3 個月。

視當初建物核准的容積率與現況。多數頂加會超過容積，無法直接合法；部分情況可以「補竣工 + 簡易裝修」處理，但這不算合法化原始違建。建議先 LINE 傳照片＋地址評估。

依《違章建築處理辦法》與地方規定，輕者要求改善並處 6-30 萬元罰鍰，重者強制拆除。停水停電是部分地方政府額外手段。被檢舉後越早處理越好。

可以。常見能做：(1) 評估現況可不可合法化（多數可以），(2) 申請改善期延長，(3) 製作補申請圖說。建議在改善期屆滿前 1 個月以上介入。

超過一定高度（一般 2.5m）或位於建築線內的圍牆，屬於雜項工作物，要申請雜項執照。重建時若退縮也可能涉及法定空地調整。雙併別墅的共有圍牆、跨界圍牆案件常見。

視土地分區（工業區 / 農業區 / 一般）、建蔽容積、用途可行性。若是工業區內已建廠房，補申請可行性較高；若涉及變更為倉庫或辦公，要併辦變更使用。每案差距很大。

取決於三件事：(1) 結構是否安全（牆裂、傾斜、混凝土強度）；(2) 法規上重建後可蓋面積是否比現有大；(3) 預算。如果結構 OK + 重建沒明顯獎勵 + 預算有限，翻修通常划算很多。我們可以先做結構初步評估（每棟 3 萬元起）幫你判斷。

純粹的室內裝潢（不動隔間、不變更使用、未涉及結構或外觀）找室內設計師即可。但只要涉及：分間牆變更、外觀改變、結構介入、用途轉換、加裝電梯，依《建築物室內裝修管理辦法》或《建築法》就會需要建築師簽證。我們事務所兩種能力都有。

可以，但須評估結構介入程度與基地是否容許。外掛電梯多半要申請雜項工作物執照與變更使用執照；內裝電梯則涉及結構審查。每件案件條件不同，建議透過 LINE 傳地址與現況照片，我們先做初步可行性評估。

純粹更新材質、不增加面積或結構量體 — 不違反。但若涉及增建（例如加遮雨棚、外推陽台、加蓋鐵皮）就要走補申請或變更程序。我們會協助釐清界線。

視案件規模 6-18 個月。包括：現況評估與圖面 1-2 個月、設計階段 1-3 個月、施工 3-12 個月。期間若需申請許可會多 1-3 個月行政時間。

原則上 50 立方公尺以上的拆除均須申請。無照違建拆除程序不同，建議先諮詢確認類型。

一般 1-2 個月可取得。涉及多筆地號、需與鄰房協調的會延長。

拆除工程是另一回事，由拆除公司報價。一般小型透天拆除約 30-80 萬，大型集合住宅或鋼構廠房可能上百萬。我們不做拆除工程，可介紹合作的拆除廠商。

超過一定高度（一般 2.5m）的圍牆屬於雜項工作物，拆除多半走雜項執照而非建築物拆除執照。雙併別墅的共有圍牆案件常見，請先 LINE 提供地址與照片評估。

不一定。如果是先拆除整地、之後再蓋新屋，可以分階段：先申拆除執照拆掉，再申建築執照蓋新屋。但兩階段同步進行可以縮短整體時程，銀行融資也比較好接。

會。建物拆除後只剩土地可貸款，銀行會重新鑑價。建議在動拆之前先請銀行評估土地融資金額，再決定拆除時程，避免資金缺口。

可以。常見能做：(1) 評估違建是否還能補申請合法化（很多案件可以，不一定要拆），(2) 確定要拆的部分申請拆除執照，(3) 拆除後重新申請合法建築。建議在改善期屆滿前 1 個月以上介入。

建設公司開放客變後越早越好。客變期通常只開 1-2 個月，如果到接近截止才找設計師，往往來不及做完整圖面。理想情況：拿到客變圖後先傳給我們研究，再約面談討論需求。

可以。我們的設計合約跟工程合約是分開的，你可以只委託設計階段。設計圖完整後，你拿著去比價、發包、自己監工都行。如果之後需要監工服務再另外簽。

建設公司提供的多半是建材包，沒有完整的空間規劃。如果你對動線、儲物、採光有具體期待（特別是小坪數），找設計師能避免「住進去才發現某面牆位置不對」的後悔。

以實際施作範圍計算，通常是室內坪（不含公設、不含陽台）。如果案件涉及增建或外觀整修，會分開計算。我們會在報價時清楚列出坪數依據。

是的。不同類組（住宅 H、商業 G、補習 D-3、餐飲 B-3 等）對應不同的消防、無障礙、避難要求。下手裝修前要先確認**現有使照類組**跟**目標用途**是否一致，不一致就要走變更使用流程。

5 層以下且不涉及分間牆、防火區劃變更的私人透天住宅通常免辦，但仍建議諮詢。

被舉報時會被勒令停工、罰鍰 6-30 萬元，影響日後使用執照變更與貸款。

不一定。**5 樓以下集合住宅**僅在涉及分間牆變更、防火區劃調整時須申請。如果是純粹更換建材、地板、家具，免辦。

幾乎一定要申請。隔套房涉及分間牆新增、衛浴新增、消防灑水管路調整 — 即使是 5 層以下也要辦。視戶數與規模可走簡易或標準，多戶大樓改套房通常走標準。

傳統市場、夜市攤位若涉及分間牆、防火區劃調整，要申請簡易室修。攤位類案件適用簡易室修（圖說 12 萬起 / 竣工 8 萬起）。

走「補申請 + 補竣工」流程。先現場丈量繪製現況圖，評估是否符合法規，不符合者先改善再申請審查。建議在被檢舉前主動補辦，成本較低。

通常還要：(1) 變更使用執照（住改補習或商辦改補習），(2) 教育局立案。我們協助前兩項；立案是教育局業務，可協助文件整備。

原則上**所有商辦類型裝修**都要申請（屬供公眾使用建築物）。實務上小型工作室未涉及分間牆變更時，部分案件可走簡易。但建議事前先評估，被檢舉的商辦罰得比住宅重。

視基地複雜度與工程規模，一般 18-30 個月。包含：評估與規劃 3-6 個月、建築執照取得 3-6 個月、施工 12-18 個月、完工驗收 1-3 個月。山坡地、農地建廠或涉及水土保持的會更長。

依台中市建築師公會 114 年版設計監造酬金標準，按工程造價區間查表計算。一般住宅約是工程造價的 6-10%。我們會在簽約前提供基於你案件的具體報價。

可以，這是強烈建議的做法。建築基地相關法規初步分析報告每份 30,000 元起，會評估建蔽率、容積率、建築線、畸零地等關鍵限制。如果之後正式委託設計，這筆評估費可從設計費扣抵。

視土地與建物總成本。常見公式：(1) 土地融資最多 4 成，建物融資最多 6-8 成，自備款補足差額；(2) 建物造價以每坪 15 萬元起估算，再加設計費、規費、稅金、外水電。建議簽約前跟銀行先確認可貸額度。

建築線到建照通常 3-6 個月。包括：圖面繪製 1-3 個月、建築師公會掛號到審查通過 2-3 個月。涉及都市設計審議、消防審查的會延長。

建蔽率／容積率不同，且農地、山坡地多會涉及水土保持、農地釋出、坡度分析等額外程序。每多一道程序通常多 2-6 個月與額外規費。建議買地前先做可行性評估。

視地段與規格。自建可客製化格局、用較好建材，總成本可能比同地段建商案高 10-20% 但坪效更好。如果是繼承土地或自有地，則自建幾乎一定划算。

屋齡 30 年以上、結構安全堪慮，或屋齡 30 年以上且無昇降設備是基本門檻。建議先做「危險及老舊建築結構安全性能初步評估」（每棟 30,000 元起）確認，初評通過後才有後續詳細評估的價值。

不會。初評本身就是有價值的結構安全報告，可以做為老屋翻修決策的依據。如果初評沒通過、改走老屋翻新，這份報告也能用上。

如果是單棟透天（土地與建物完全為自己所有），1 人即可申請。集合住宅則須**全體所有權人同意**——這是危老跟都更最大差別之一，都更只要多數同意。

視基地條件。在土地有限、原本可蓋面積已接近上限的都會精華區，10-20% 的容積獎勵可能多出 1-2 個房間或停車位，價值很高。在土地寬裕的郊區，獎勵的相對價值較低，可能不值得走危老程序。

初評＋詳細評估約 3-6 個月、計畫書審查 6-12 個月、設計與施工 1-2 年。整體 2-4 年是合理預期，比都更快但比一般自地自建慢一點。

如果只滿足屋齡且有電梯、結構堪用，原則上**不符合**危老門檻。可考慮：(1) 老屋翻新——保留結構、外觀＋室內整修；(2) 自費重建——不靠獎勵，但程序較單純。

原則 2 年內，得展期，依各地方政府規定。建議在期限到期前 1-2 個月辦理展期，避免逾期。

基本案件 40 萬元起。實際費用視：基地面積、是否需要協辦水電掛件、是否需要協助測量會辦、用印與送件次數。建商長期合作客戶有彈性報價空間，建議直接 LINE 詢問。

是。貨櫃放在土地上做為店面使用，無論是商業營業還是搭配活動使用，都屬於臨時建築物範疇，需申請使用執照。費用視貨櫃數量、使用範圍、是否設置水電而定。

部分情況可以。如：屋頂型太陽能、地面型太陽能（特定面積以下）依《再生能源發展條例》與相關規定有免建築執照途徑。但每個縣市標準不同，建議先諮詢確認。

不同。**工地臨時工務所**是工程期間的辦公／監工空間（每件審核 3 萬元起）；**接待中心**是銷售用途（每件 40 萬元起）。兩者法規申請、收費都不同。

申請展期。多數縣市可展期 1-2 次（每次 1-2 年），須在原期限到期前主動辦理。沒申請展期就逾期使用，會被視為違建。

可以。我們長期配合建設公司辦理多案，常規流程（圖面交付、用印、送件、回函通知）都熟稔。長期合作的建商可建立例行對接窗口、彈性報價。